樓市新政能挽回“清北”的碩士們嗎？

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摘要： 新政的出現或許能給奮斗在北京的高材生們一線希望，但“買得上房”和“買得起房”之間依然有道鴻溝。

北京樓市新政“周五見”一出，其他八卦信息都弱爆了。

3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，宣布了新一輪北京樓市調控政策。

從內容看，此次政策仍在需求側進行調控，具體內容如下：

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。

另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照北京市限購政策執行。

此次政策堪稱“最嚴新政”：第一、二套房的首付款比例升至60%和80%，力度為史上最大。更需要劃重點的是，本次推出了“認房又認貸”的新政策，即只要有貸款購房記錄(全國范圍內)，即便是允許繼續認購一套，都必須按照六成甚至更高比例來進行購房，購房約束增強。

有關部門放出如此大招，也是不得已而為之：從去年930房產新政開始，北京樓市出現了“越調越漲”的怪現象，居民購房難度進一步加大，甚至出現了清華北大高材生集體出走的熱議話題。

房價逼走清北人

日前，一篇《一枚中科院科研人員的自白》引爆網絡，自白中那位科研人員講述了在北京奮斗多年，卻最終為了學區房奔赴南京的經歷，引起了諸多共鳴：為什么非得在北京買一套房然后壓榨自己的一生?話題由此引申到清北碩士集體出走北京的現象，字里行間雖然幽默，卻是笑中帶淚。

高學歷人才在這廂感同身受，那邊還有一群“土豪”一口氣入手幾套房卻無壓力。

筆者了解到，前不久，一位三線女演員在南五環一口氣拿下6套別墅，豪氣沖天。即使不溫不火，三四線的演員在北京擁有十余套房產也不在話下。而一些研究人員，到了孩子上學的年紀，卻依然為一套房而折腰，最終逃離了北京。

價格高昂的“老破小”二手房

且不論演員和科研人員工作性質的種種不同，單就房價上漲速度遠高于收入增加速度的核心議題，就可以聊上許久。

即使不從事高收入的金融或IT行業，各種帖子里的清北學子也承認自己進入了該行業最好的單位，但依然買不起房，更別提在一般單位工作的工薪階層。面對不斷上漲的高房價，實現在北京安家的夢想遙遙無期。

為什么930新政不但沒有抑制房價，反而越調越高呢?

去年政策出臺卻未能抑制房價，原因不在于政策本身，而在于庫存明顯不足。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向筆者透露，北京的新盤供應規模較小，即便是政策收緊以后，還是存在有很多購房需求釋放，這些需求也足以支撐起城市的房價上漲。

對于一線城市而言，購房需求似乎永遠也不會減少。仲量聯行市場研究部總監周志峰向筆者表示，北京、上海這類的一線城市，住宅購買需求主要來自三方面：一是城市新移民對于住房的需求，二是本地居民對于住房的改善需求，三是投資需求。

周志峰認為，由于目前外匯管制較為嚴格，一些原本在海外投資的人士將資金投入一線城市的樓市，進一步提高了房價。

而剛出來的新政策，就是調控購房需求，給購買首套房的居民更大的空間。

史上最嚴“周五見”

躁動的樓市，終于迎來了史上最嚴的“周五見”。

整個政策中，最為標志性的就是“處女貸”(即“認房又認貸”，突出第一次貸款的重要性)首次出現在北京樓市政策中。“處女貸”意味著只要有過全國各地購房經歷和貸款經歷，就失去了低首付購房資格。這不僅堵上了通過離婚獲得首套房購房資格的漏洞，也阻止了通過遷移戶口或者補繳社保的跨地域購房行為。

更嚴格的規范首套房購買資格外，監管層對于第二套房的購買要求也在提高。新政雖然給出了60%首付、80%首付兩檔，對應普通住宅和非普通住宅。其實居民在購買二套住房時，大部分的首付其實是80%。原因在于北京相當大比例的住房，都屬于“非普通住宅”。

目前，北京地區普通住宅有三個標準：第一，面積140平方米以下;第二，容積率1.0以上;第三，實際成交價格原則上應當低于按所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。這三條標準，只要不符合其中一條，就不算普通住房。僅1.2倍這個條件，就囊括了相當比例的北京住房。

除了以上兩點，二手房也會在新政中遭遇打擊。317新政后，此前的“未網簽在途房源”將被打回，重新履行有關程序手續，直接削減單位時間內二手房的成交量;同時，在北京樓市新房存量不足的情況下，市場內活躍的大部分是二手房。新政實施后，二手房將首當其沖受到影響。

一言以蔽之，新政從規范購房資格、提高二套房購房條件和打擊二手房三方面，抑制了改善需求和投資需求，推動理性購房環境的形成。

雖然號稱“最嚴”新政，但北京此輪調控卻并不冒失。

在調控措施上，此前深圳、上海的力度遠超北京。去年9月，為了給樓市降溫，深圳讓“處女貸”重出江湖;隨后的11月，上海也宣布新一輪限購措施，力度比肩深圳。

深滬兩地的調控也獲得了良好的反饋。目前在全國的熱點城市里，深圳樓市最為穩定，近期略有放量跡象，但成交價依然疲弱。嚴躍進表示，上海執行認房又認貸政策后，效果良好。這充分說明，此類方式能夠較好地管控非首套的住房需求，為贏取供應量的增加創造了一個緩沖期。

在兩地成功調控的經驗之上，北京此輪下了一劑猛藥，嚴格程度超過深滬。北京目前在首套房(無貸款記錄)首付比例為35%，與上海持平且超過深圳;在“處女貸”力度上超過上海和深圳，領先全國。

深圳的經驗告訴我們，有關部門只要出真招，管住房價不是問題。北京在此輪嚴格新政下，樓市的購房熱情恐怕會逐漸減弱。

在317新政前，全國11個城市啟動了升級限購、限貸，但還未啟動“處女貸”措施。如果北京此輪新政效果較好，專家預計其他城市未來不排除采取此類做法。(截止發稿前，石家莊、廣州等城市也相繼升級限購措施)

清北的高材生們能回來了?

抑制了改善購房和投資購房，此輪新政向首次購房者釋放出了善意。出走的清北高材生們，真的會因為新政而停下離開的步伐嗎?

雖然潛在的購房需求會因新政有所減少，但歸根到底還是要看后續的供應量。

新政實施后，市場交易預計降溫，價格方面持續上漲的態勢也會得到遏制，所以近期北京新房的交易價格或得到一個穩定水平的維持，對于符合購房條件的群體來說，尤其是沒有購房記錄的群體來說，是一個利好，至少購房中可選的房源會更多。

目前，對于土地供應的態度，有關部門較為積極。3月17日的新聞發布會上，北京市住建委表示，將加快、加大商品住房土地供應。

值得一提的是，北京今年商品住宅計劃供應量雖然比去年減少七成，但從實際供地情況看，今年北京已供應商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。因此，北京今年實際完成的商品住房供地量，非常有可能不會少于往年的實際供地量。

而將中科院科研人員逼走的學區房，因為手握教育資源，恐怕依舊搶手。對于沒有購入首套房的高材生們而言，本輪新政能夠降低購房的焦慮。

即便清北的碩士們可以稍稍寬心，但是此次調控能持續多長時間卻是未知數。一種說法認為，如果供應端能夠充分上來，或者說供應量能夠快速增加，那么預計十九大之前政策不會松動，十九大以后或者說第四季度開始，供應需求基本平衡，市場調控的嚴厲程度或許可以稍許放松。

雖然政策何時結束難以預測，但高材生們依然需要抓緊機遇。

新政給購房熱情降溫，但房價卻不等人。周志峰表示，新政無法根治過熱的樓市。雖然此前上海“認房又認貸”的措施實施效果不錯，但考慮到一線城市不少居民購買力強，即使提高首付比例，買房者依然不在少數。“別說首付七成八成，愿意付全款的也大有人在。”一些居民超強的購買力，依然會推動房價的升溫，讓首套房購買者望而卻步。

同時，他提出警告，新政實施過程中也許會有“誤傷”行為。在改善需求的購房者中，有一些人是“賣一買一”，但新政會讓其推遲自己的需求，如果房價依然上漲，從需求端調控會傷害到真正需要二次購房的人。

業內人士建議，優化供房結構從長期看更有效。目前，商品房仍是土豪們的天下，自住型商品房、限價房、廉租房供應量較少，增加保障性住房才能讓年輕人多一些安全感。

根據截稿前最新消息，今年北京將建設籌集各類保障性住房5萬套，竣工6萬套，完成1.5萬套自住型商品住房供地。對于年輕人而言，這條新聞大概比317新政更讓人激動。

同時，從抑制購房需求的政策看，專家建議采用更細致的調控手段。例如加大第二套購房、第三套購房的稅收力度，會比提高首付比例更有效。此前，香港曾采用此類方法控制樓市交易，效果良好。

新政的出現或許能給奮斗在北京的高材生們一線希望，但“買得上房”和“買得起房”之間依然有道鴻溝。除非有更好的措施，否則出走的高材生們不會停下逃離北上廣的腳步。