法律碩士輔導之住房反向抵押貸款面臨的問題

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第一，年齡預測方面的不確定因素。時代發展的今天，一般來說預測一國普通民眾的預期平均壽命已不是件困難的事情。住房反向抵押貸款中碰到的年齡預測障礙主要來自兩方面，一是，借款人的道德風險，也就是說預期自己會長壽的健康老人會有一種較之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押貸款的現象。這就使得貸款人依據普通人壽保險公司生命表預測的老人壽命會偏低。二是住房反向抵押貸款時間過長，醫學科學的發展在這期間很可能出現巨大突破，從而大大延緩人類壽命，造成貸款人支付增加，回收推延，造成巨大損失。

第二，利率預測方面的不確定因素。中國是一個發展中國家，歷史證明發展中國家在發展過程中通貨膨脹很容易發生，從而引起銀行利率的相應大幅增加。雖然目前我國的通貨膨脹不嚴重，貸款利率不算高，但難保證未來幾十年內這種情況不發生變化，并且以往的低利率很容易引起未來低利率的預期，這反倒增加了貸款人的風險利率。

第三，未來房價預測方面的不確定因素。這是三大不確定因素中不確定性最高的一個，之所以這樣說是因為如果按照理論界一般的觀點認為房價水平應該有由收入決定的話，未來收入增長預測準確極為困難。另外中國土地使用權 70年的規定也使得臨近使用權期限的住房價值很難把握。由于住房反向抵押貸款中存在以上三大不確定因素，再加上它對我國商業銀行來說又完全是一個新生事物，因此應該以積極慎重的態度開拓住房反向抵押貸款這一新的信貸領域。

在我國商業銀行還嚴重缺乏實踐經驗的情況下，我們開展住房反向抵押貸款第一應奉行的原則就是謹慎性。所謂謹慎性就是寧可將不確定性想的壞一些也不要抱僥幸心理，一味往好處想。由于住房反向抵押貸款的特殊性質，實行謹慎原則對銀行不會受到很大損失（只不過減少一些規模，而從世界上搞住房反向抵押貸款的國家實踐來看，這類貸款占總貸款的比例都不大）而對借款人來說未來也不會受到很大損失，因為住房反向抵押貸款可以設立特殊的保護借款人的條款。