2017考研民法總論：物權(quán)的變動的原則

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1、公示原則

指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，否則不能發(fā)生物權(quán)變動的效力。

(1)不動產(chǎn)的公示：登記

A.登記的概念

所謂登記是指經(jīng)權(quán)利人的申請由登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的事實記載在登記簿上，從而對于物權(quán)的變動予以公示的行為。不動產(chǎn)登記分為三種登記，分別為：設(shè)立登記、變更登記和注銷登記。

B.登記主管和管轄

【重點法條】：《物權(quán)法》第10條：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

C.登記程序

a、當(dāng)事人申請

當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。

當(dāng)事人申請登記之行為的性質(zhì)，因不同的立法例而有所不同，在采物權(quán)變動形式主義的立法例中當(dāng)事人登記申請行為屬于物權(quán)法行為(即以變動物權(quán)為內(nèi)容的意思表示);在采物權(quán)變動的意思主義和折中主義的立法例下登記申請行為屬于事實行為。

b、登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查

(a)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)

(a)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;

(b)就有關(guān)登記事項詢問申請人;

(c)申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實地查看。

△注意：登記機(jī)關(guān)的審查應(yīng)當(dāng)是實質(zhì)審查還是僅形式審查，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定還不能得出結(jié)論，有待將來不動產(chǎn)登記法來加以明確。

(b)登記機(jī)構(gòu)在登記的過程中不得有下列行為

(a)要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估;

(b)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;

(c)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

c、登記

在經(jīng)過審查后符合登記的條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如實、及時登記有關(guān)事項。

D.關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的效力

a、不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)置和保管不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

b、不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為不動產(chǎn)權(quán)利人出具權(quán)利權(quán)屬證書

不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

c、權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

E.更正登記

不動產(chǎn)登記錯誤的真正權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請登記機(jī)關(guān)將有關(guān)登記事項予以更正是為更正登記。

不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記的前提是：申請人有確鑿的證據(jù)證明登記錯誤的;或者登記名義人同意進(jìn)行更正登記的。有這兩種情形之一的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。

F、異議登記

a、異議登記的概念

所謂異議登記是指利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿存在錯誤為了防止其利益受有損害請求登記機(jī)關(guān)將其對于該不動產(chǎn)登記簿的異議予記載在案從而防止第三人善意取得的臨時性法律制度。

b、異議登記的法律后果

(a)異議登記后針對該異議事項第三人不能再構(gòu)成善意，因此也就無法善意取得該項物權(quán)。

(b)異議登記并不能阻礙登記名義人處分其不動產(chǎn)。

(c)異議登記后異議申請人必須在十五日內(nèi)起訴，不起訴的異議登記失效。

(d)異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

【重點法條】：《物權(quán)法》第19條：不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

例如：甲被登記為一房屋的所有人，乙認(rèn)為登記有錯誤主張其自己是真正的權(quán)利人，那么乙可以申請異議登記。異議登記后甲仍然可以將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，但是若事后經(jīng)法院判決乙為真正的權(quán)利人那么丙不能主張其已經(jīng)善意取得該不動產(chǎn)。若經(jīng)法院判決甲是真正權(quán)利人乙的異議登記不正確，那么丙取得該房屋的所有權(quán)，乙由于申請異議登記錯誤那么應(yīng)當(dāng)對甲所遭受的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

G、預(yù)告登記

【重點法條】：《物權(quán)法》第20條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

H、登記錯誤時的損害賠償責(zé)任

【重點法條】：《物權(quán)法》第21條：當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

(2)動產(chǎn)的公示：交付

動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式是交付，交付是指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有，依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定動產(chǎn)交付有如下四種方式：

A.現(xiàn)實交付：是指將標(biāo)的物的占有直接移轉(zhuǎn)給對方當(dāng)事人

B.簡易交付：是指受讓人已經(jīng)占有動產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實際占有了動產(chǎn)，則于物權(quán)變動的合意成立時，視為交付。

C.占有改定：即動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時，視為交付，受讓人取得間接占有。

D.指示交付：即動產(chǎn)由第三人占有時，出讓人將其對于第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。

2、公信原則

是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。(具體體現(xiàn)為善意取得)